Dział III księgi wieczystej – ograniczenia, roszczenia i wpływ na pożyczkę pod zastaw nieruchomości

Czym jest Dział III księgi wieczystej?

Dział III księgi wieczystej służy do ujawniania ograniczeń, roszczeń oraz praw osób trzecich dotyczących nieruchomości.

W przeciwieństwie do Działu IV, który dotyczy hipotek i zabezpieczeń finansowych, Dział III pokazuje przede wszystkim problemy, ograniczenia lub dodatkowe prawa związane z nieruchomością.

Hipoteki, w tym hipoteka umowna oraz hipoteka przymusowa, wpisywane są do Działu IV. Szerzej opisujemy to w artykule: hipoteka przymusowa a pożyczka pod zastaw nieruchomości .

W Dziale III najczęściej pojawiają się wpisy dotyczące:

• egzekucji komorniczych i ostrzeżeń o egzekucji,
• służebności osobistych mieszkania,
• umów dożywocia,
• służebności drogi koniecznej,
• służebności przesyłu, np. energetyka, gaz, wodociągi,
• roszczeń osób trzecich,
• ostrzeżeń o sporach sądowych,
• roszczeń wynikających z przewłaszczenia lub umów sprzedaży zabezpieczających pożyczkę.

Jakie wpisy najczęściej pojawiają się w Dziale III?

W praktyce najważniejsze znaczenie ma nie sam rodzaj wpisu, ale jego rzeczywisty wpływ na możliwość ustanowienia hipoteki oraz późniejszą sprzedaż nieruchomości.

Część wpisów — takich jak służebność drogi czy służebność przesyłu — jest standardowa i często spotykana również przy nieruchomościach finansowanych przez banki.

Znacznie większym problemem są wpisy związane z egzekucją komorniczą, roszczeniami osób trzecich lub przewłaszczeniem na zabezpieczenie, ponieważ mogą one ograniczać możliwość ustanowienia nowej hipoteki albo sprzedaży nieruchomości.

Egzekucja komornicza i ostrzeżenie o egzekucji

Jednym z najpoważniejszych wpisów pojawiających się w Dziale III księgi wieczystej jest ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości.

Taki wpis oznacza, że wobec nieruchomości prowadzone jest postępowanie egzekucyjne i komornik rozpoczął procedurę zmierzającą do jej zajęcia oraz przygotowania do ewentualnej licytacji.

Od momentu wpisania ostrzeżenia sytuacja właściciela nieruchomości znacząco się komplikuje:

• nieruchomość staje się znacznie trudniejsza do sprzedaży,
• większość funduszy i inwestorów nie chce ustanawiać nowych hipotek,
• część czynności prawnych wymaga dodatkowej analizy lub zgody wierzycieli,
• czas zaczyna działać na niekorzyść właściciela nieruchomości.

Im wcześniej analizowana jest sytuacja zadłużenia, tym większe są możliwości uporządkowania zobowiązań, rozmów z wierzycielami lub restrukturyzacji zadłużenia.

Wokół pożyczek prywatnych przy egzekucjach komorniczych pojawia się wiele skrajnych opinii. Część osób ostrzega przed każdym finansowaniem pozabankowym, inni traktują je jako jedyne rozwiązanie problemu.

Rzeczywistość jest bardziej indywidualna. Każda sprawa zależy od wysokości zadłużenia, wartości nieruchomości, etapu egzekucji, liczby wierzycieli oraz realnej możliwości spłaty zobowiązań.

Jeżeli problem dotyczy zadłużenia, warto sprawdzić również: pożyczka pod zastaw nieruchomości dla zadłużonych oraz restrukturyzacja a pożyczka pod hipotekę .

Służebność osobista mieszkania a dożywocie – jaka jest różnica?

Wiele osób traktuje służebność osobistą mieszkania i dożywocie jako to samo. Oba prawa wpisywane są najczęściej do Działu III księgi wieczystej i dotyczą korzystania z nieruchomości przez osobę trzecią. Z punktu widzenia pożyczki hipotecznej są to jednak dwa różne prawa.

Służebność osobista mieszkania

Służebność osobista mieszkania daje konkretnej osobie prawo do korzystania z określonej części nieruchomości — na przykład dwóch pokoi, kuchni czy łazienki.

Najczęściej spotykana jest w sytuacjach rodzinnych, gdy rodzice przekazują dzieciom mieszkanie lub dom, ale zastrzegają sobie możliwość dalszego zamieszkiwania do końca życia.

• właściciel nadal zarządza nieruchomością,
• opłaca podatki i remonty,
• może sprzedać nieruchomość,
• służebność wygasa wraz ze śmiercią osoby uprawnionej,
• prawo nie przechodzi na dzieci ani rodzinę.

Służebność osobista nie zawsze wyklucza pożyczkę pod zastaw nieruchomości, jednak wpływa na ocenę wartości zabezpieczenia oraz możliwe LTV.

Umowa dożywocia

Dożywocie jest znacznie szerszym prawem niż zwykła służebność mieszkania. W tym przypadku właściciel nieruchomości przenosi własność w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania i opieki.

Obowiązki nowego właściciela mogą obejmować:

• zapewnienie mieszkania,
• wyżywienia,
• opału i mediów,
• pomocy w chorobie,
• codziennej opieki,
• organizacji pogrzebu.

Dożywocie nie jest wyłącznie „prawem do mieszkania”, ale pełnym zobowiązaniem socjalnym wobec osoby uprawnionej.

Z punktu widzenia funduszy i pożyczkodawców nieruchomości obciążone dożywociem są zwykle trudniejsze do finansowania niż nieruchomości ze zwykłą służebnością osobistą.

Jak wygląda to przy pożyczkach pod zastaw nieruchomości?

Możliwość uzyskania pożyczki zależy przede wszystkim od:

• rodzaju nieruchomości,
• lokalizacji,
• wartości zabezpieczenia,
• zakresu wpisanych praw,
• możliwości bezpiecznego ustanowienia hipoteki.

Mieszkanie ze służebnością lub dożywociem może czasami uzyskać finansowanie w niższej kwocie. Przy gruntach rolnych sytuacja wygląda inaczej — często zabezpieczeniem są same grunty, a dom objęty służebnością lub dożywociem nie jest uwzględniany przy wycenie.

Dlatego część rolników nadal może uzyskać pożyczkę mimo wpisów w Dziale III księgi wieczystej. Więcej o tym typie zabezpieczenia: pożyczki pod zastaw gruntów rolnych .

Służebność drogi i służebność przesyłu – czy przeszkadzają w pożyczce?

Nie każdy wpis w Dziale III księgi wieczystej oznacza problem z uzyskaniem pożyczki pod zastaw nieruchomości. W praktyce bardzo często spotykane są służebności związane z dostępem do drogi lub infrastrukturą techniczną.

Do najczęstszych wpisów należą:

• służebność drogi koniecznej,
• służebność przejazdu i przechodu,
• służebność przesyłu dla energetyki, gazu, wodociągów lub kanalizacji.

Takie wpisy są normalne i bardzo często występują również przy nieruchomościach finansowanych przez banki.

Służebność przesyłu dotycząca linii energetycznych, gazociągu, wodociągu czy infrastruktury technicznej zwykle nie stanowi większego problemu przy ustanawianiu hipoteki.

Dlatego przy działkach, gruntach oraz nieruchomościach położonych poza dużymi miastami zawsze analizowany jest nie tylko sam wpis służebności, ale również realna możliwość dojazdu do nieruchomości.

W wielu przypadkach prawidłowo ustanowiona służebność drogi jest elementem uporządkowania stanu prawnego nieruchomości, a nie problemem dla pożyczkodawcy.

Roszczenia po przewłaszczeniu i refinansowanie nieruchomości

W praktyce rynku pożyczek prywatnych część zabezpieczeń opiera się nie na klasycznej hipotece, ale na przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie.

W takim modelu własność nieruchomości czasowo przechodzi na pożyczkodawcę do momentu spłaty zobowiązania.

Aby zabezpieczyć interes pożyczkobiorcy, w Dziale III księgi wieczystej najczęściej wpisywane jest roszczenie o zwrotne przeniesienie własności nieruchomości po spłacie pożyczki w określonym terminie.

Refinansowanie takich umów inną pożyczką hipoteczną jest bardziej skomplikowane niż standardowa spłata hipoteki. Konieczne jest zwykle jednoczesne uporządkowanie stanu własności nieruchomości.

Najczęściej wygląda to w następujący sposób:

• pożyczkodawca posiadający przewłaszczenie przenosi własność nieruchomości z powrotem na pożyczkobiorcę,
• nowy pożyczkodawca ustanawia hipotekę na nieruchomości,
• całość odbywa się zazwyczaj podczas jednego aktu notarialnego.

Dlatego przy refinansowaniu nieruchomości objętych przewłaszczeniem bardzo ważna jest współpraca wszystkich stron transakcji oraz dokładna analiza zapisów umowy i księgi wieczystej.

Więcej o różnicach między hipoteką, przewłaszczeniem i sprzedażą zabezpieczającą opisujemy w artykule: umowa pożyczki pod zastaw nieruchomości .

Duże znaczenie mają szczególnie:

• terminy wynikające z umowy przewłaszczenia,
• treść wpisanych roszczeń,
• stan księgi wieczystej,
• możliwość bezpiecznego ustanowienia nowego zabezpieczenia hipotecznego.

Roszczenie odkupu nieruchomości i umowy sprzedaży zabezpieczające pożyczkę

W Dziale III księgi wieczystej mogą pojawiać się również roszczenia związane z umowami sprzedaży nieruchomości, prawem odkupu lub przedwstępną umową sprzedaży.

Tego typu wpisy często występują przy bardziej niestandardowych formach zabezpieczenia pożyczek prywatnych.

W praktyce spotykane są między innymi:

• umowy sprzedaży z prawem odkupu,
• przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości,
• roszczenia o przeniesienie własności,
• zabezpieczenia związane z refinansowaniem zadłużenia.

Najczęściej mechanizm polega na tym, że nieruchomość zostaje czasowo sprzedana lub zabezpieczona umową zobowiązującą do jej późniejszego odkupu po spłacie zobowiązania.

Z punktu widzenia nowego pożyczkodawcy lub funduszu takie wpisy wymagają bardzo dokładnej analizy.

Kluczowe znaczenie mają:

• treść umowy,
• terminy wykonania prawa odkupu,
• zakres wpisanych roszczeń,
• możliwość bezpiecznego ustanowienia nowej hipoteki.

Refinansowanie takich nieruchomości często wymaga jednoczesnego uporządkowania stanu prawnego podczas aktu notarialnego — podobnie jak przy przewłaszczeniu na zabezpieczenie.

Zakaz zbywania nieruchomości i roszczenia po przedwstępnej umowie sprzedaży

W Dziale III księgi wieczystej mogą pojawiać się również wpisy, które praktycznie uniemożliwiają ustanowienie nowej hipoteki lub bezpieczne udzielenie pożyczki pod zastaw nieruchomości.

Do najpoważniejszych należą:

• zakaz zbywania nieruchomości ustanowiony przez sąd lub prokuraturę,
• roszczenia wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Zakaz zbywania nieruchomości

Zakaz zbywania oznacza, że właściciel nieruchomości nie może skutecznie sprzedać, darować ani dodatkowo obciążyć nieruchomości bez naruszenia zabezpieczenia ustanowionego przez organ prowadzący postępowanie.

Takie wpisy pojawiają się najczęściej w sprawach karnych, gospodarczych, zabezpieczeniach majątkowych prowadzonych przez prokuraturę lub sporach sądowych dotyczących majątku.

Roszczenie po przedwstępnej umowie sprzedaży

Problemem mogą być również wpisy dotyczące roszczeń wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Oznacza to, że inna osoba posiada już zabezpieczone w księdze wieczystej prawo do domagania się przeniesienia własności nieruchomości w przyszłości.

Z punktu widzenia bezpieczeństwa zabezpieczenia hipotecznego takie wpisy są bardzo problematyczne.

Dlaczego nawet stare wpisy w KW trzeba wyjaśnić?

W praktyce bardzo często właściciele nieruchomości przesyłają księgę wieczystą i informują: „ta hipoteka albo wpis są już dawno spłacone”.

Problem polega na tym, że dla sądu, notariusza oraz pożyczkodawcy najważniejszy jest aktualny stan prawny widoczny w księdze wieczystej.

Księga wieczysta działa w oparciu o zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że liczą się przede wszystkim wpisy ujawnione w KW, a nie ustne zapewnienia właściciela nieruchomości.

Dlatego nawet stare, dawno spłacone hipoteki lub wpisy mogą wymagać formalnego wyjaśnienia przed ustanowieniem nowej hipoteki lub udzieleniem pożyczki pod zastaw nieruchomości.

Najczęściej dotyczy to:

• starych kredytów hipotecznych sprzed wielu lat,
• hipotek bankowych już spłaconych,
• wpisów gminy dotyczących podatku od nieruchomości,
• nieaktualnych zabezpieczeń pożyczek,
• roszczeń lub ostrzeżeń, które formalnie nigdy nie zostały wykreślone.

Aby wykreślić hipotekę lub inne obciążenie, potrzebne są najczęściej:

• zaświadczenie wierzyciela o całkowitej spłacie długu,
• zgoda na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej,
• list mazalny lub dokument umożliwiający wykreślenie wpisu.

Następnie składany jest odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie wpisu z KW.

Przy pożyczkach hipotecznych bardzo często całość dokumentacji przygotowywana jest podczas aktu notarialnego, a notariusz składa wnioski do sądu dotyczące wykreślenia starych wpisów oraz ustanowienia nowej hipoteki.

Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej albo wpisy wymagają osobnego uporządkowania, zobacz również: pożyczka pod zastaw nieruchomości bez księgi wieczystej .