Dział I-O i I-Sp księgi wieczystej – oznaczenie nieruchomości, prawa i wpływ na pożyczkę pod zastaw

Czym jest Dział I księgi wieczystej?

Dział I księgi wieczystej składa się z dwóch części: Działu I-O oraz Działu I-Sp.

• Dział I-O – oznaczenie nieruchomości, czyli opis tego, co dokładnie jest objęte księgą wieczystą.
• Dział I-Sp – spis praw związanych z własnością, czyli prawa przysługujące właścicielowi danej nieruchomości.

Dział I nie pokazuje właściciela nieruchomości — właściciel znajduje się w Dziale II. Nie pokazuje też hipotek — hipoteki znajdują się w Dziale IV.

Jeżeli chcesz sprawdzić pozostałe części księgi wieczystej, zobacz również: Dział II księgi wieczystej, Dział III księgi wieczystej oraz Dział IV księgi wieczystej.

Co znajduje się w Dziale I-O księgi wieczystej?

Dział I-O opisuje nieruchomość od strony technicznej i ewidencyjnej. To tutaj sprawdza się, czy księga dotyczy mieszkania, działki, domu, lokalu użytkowego, gruntu rolnego albo kilku działek jednocześnie.

Przy analizie pożyczki pod zastaw nieruchomości nie wystarczy samo stwierdzenie klienta: „mam działkę”, „mam dom” albo „mam mieszkanie”. Trzeba sprawdzić, jak nieruchomość jest oznaczona w księdze wieczystej i dokumentach urzędowych.

Dział I-O a wartość nieruchomości

Oznaczenie nieruchomości w Dziale I-O ma bezpośredni wpływ na analizę wartości zabezpieczenia.

Mieszkanie w dużym mieście zwykle jest łatwiejsze do wyceny niż grunt rolny, działka po podziale albo nieruchomość składająca się z kilku działek w jednej księdze wieczystej.

• przy mieszkaniu analizuje się lokal, powierzchnię, udział w częściach wspólnych i stan prawny,
• przy domu sprawdza się grunt, budynek, powierzchnię i dostęp do drogi,
• przy działce ważna jest powierzchnia, przeznaczenie i możliwość zabudowy,
• przy gruntach rolnych konieczna jest dokładniejsza analiza dokumentów geodezyjnych i przeznaczenia terenu.

Więcej o tym, jak wartość nieruchomości wpływa na możliwą kwotę finansowania, opisujemy tutaj: ile można dostać pożyczki pod zastaw nieruchomości .

Co znajduje się w Dziale I-Sp?

Dział I-Sp księgi wieczystej pokazuje prawa związane z własnością nieruchomości.

Są to prawa, które przysługują właścicielowi danej nieruchomości i często pomagają w korzystaniu z niej.

W praktyce mogą to być między innymi:

• udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej,
• prawo korzystania z drogi,
• służebność drogi przysługująca nieruchomości,
• inne prawa powiązane z własnością.

Służebności, dożywocia, roszczenia i ograniczenia opisujemy szerzej tutaj: Dział III księgi wieczystej a pożyczka pod zastaw nieruchomości .

Mieszkanie w Dziale I-O – pełna własność czy spółdzielcze własnościowe prawo?

Przy mieszkaniach Dział I-O pozwala ustalić, jaki dokładnie lokal ma być zabezpieczeniem pożyczki.

W praktyce klienci bardzo często mówią po prostu: „mam mieszkanie”. Dopiero po sprawdzeniu księgi wieczystej okazuje się, czy jest to lokal stanowiący odrębną własność, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Lokal stanowiący odrębną własność

Przy pełnej własności lokalu właściciel posiada samodzielną księgę wieczystą dla mieszkania oraz udział w nieruchomości wspólnej, czyli najczęściej w gruncie i częściach wspólnych budynku.

W księdze wieczystej można wtedy sprawdzić:

• numer lokalu,
• powierzchnię mieszkania,
• udział w nieruchomości wspólnej,
• powiązanie z budynkiem i gruntem,
• czy lokal ma pomieszczenia przynależne, np. piwnicę, garaż lub komórkę.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Inaczej wygląda sytuacja przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Klient często korzysta z mieszkania jak właściciel, ale formalnie rodzaj prawa jest inny niż pełna własność lokalu.

Takie mieszkanie może mieć założoną księgę wieczystą, ale nie zawsze tak jest. Jeżeli księga istnieje, można analizować możliwość ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego.

Jeżeli mieszkanie nie ma księgi wieczystej, trzeba sprawdzić, czy możliwe jest jej założenie oraz jakie dokumenty ze spółdzielni będą wymagane.

Spółdzielnia czy wspólnota – dlaczego o to pytamy?

Przy pierwszej rozmowie często pytamy klienta, czy czynsz płaci do spółdzielni mieszkaniowej, czy do wspólnoty mieszkaniowej.

To pytanie pomaga szybko ustalić, z jakim rodzajem prawa do lokalu możemy mieć do czynienia.

• jeżeli klient płaci do wspólnoty, często mamy do czynienia z lokalem stanowiącym odrębną własność,
• jeżeli klient płaci do spółdzielni, może to być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo lokal z inną historią prawną,
• ostatecznie zawsze decyduje treść księgi wieczystej i dokumenty dotyczące lokalu.

Jeżeli zabezpieczeniem ma być mieszkanie, sprawdź: pożyczka pod zastaw mieszkania .

Mieszkanie bez księgi wieczystej – od czego zacząć analizę?

Zdarza się, że klient posiada mieszkanie, ale lokal nie ma jeszcze założonej indywidualnej księgi wieczystej.

Nie zawsze oznacza to brak możliwości dalszej analizy. Pierwszym krokiem jest ustalenie, czy istnieje księga wieczysta prowadzona dla całej nieruchomości, budynku, gruntu, wspólnoty lub spółdzielni oraz jaki jest dokładny adres lokalu.

Następnie trzeba sprawdzić dokumenty potwierdzające prawo do lokalu oraz możliwość założenia osobnej księgi wieczystej.

Najczęściej potrzebne są:

• zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty o przysługującym prawie do lokalu,
• informacja o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej,
• dokument potwierdzający powierzchnię i położenie lokalu,
• dokumenty właściciela lub osoby uprawnionej do lokalu,
• numer księgi wieczystej gruntu lub budynku, jeżeli istnieje.

Ten temat szerzej opisujemy w osobnym artykule: pożyczka pod zastaw nieruchomości bez księgi wieczystej .

Dom, działka i grunty a Dział I księgi wieczystej

Przy domach, działkach i gruntach Dział I-O jest szczególnie ważny, ponieważ pozwala ustalić, ile działek obejmuje księga, jaka jest ich powierzchnia i jaki jest sposób korzystania z nieruchomości.

W praktyce trzeba sprawdzić między innymi:

• czy księga obejmuje jedną działkę czy kilka działek,
• czy dom faktycznie znajduje się na działce objętej księgą,
• jaka jest powierzchnia gruntu,
• czy działka ma prawny i faktyczny dostęp do drogi,
• czy grunt jest rolny, budowlany, usługowy lub inwestycyjny,
• czy nieruchomość składa się z kilku działek o różnym przeznaczeniu.

Przy domach zobacz: pożyczka pod zastaw domu . Przy gruntach i działkach: pożyczka pod zastaw działki oraz pożyczki pod zastaw gruntów rolnych .

Wzmianki i zmiany gruntowe w Dziale I-O księgi wieczystej

Przy działkach, gruntach rolnych i nieruchomościach inwestycyjnych bardzo często pojawiają się wzmianki dotyczące zmian w oznaczeniu nieruchomości.

Dotyczy to sytuacji, gdy właściciel podzielił grunt na mniejsze działki, zmieniło się przeznaczenie terenu albo do księgi wieczystej został złożony wniosek o aktualizację danych geodezyjnych.

Podział gruntu na mniejsze działki

Częsta sytuacja wygląda tak, że klient posiadał jedną większą działkę rolną, następnie podzielił ją na kilka mniejszych działek i złożył wniosek do księgi wieczystej o ujawnienie nowego stanu.

W księdze wieczystej może wtedy pojawić się wzmianka, ale sąd nie zdążył jeszcze dokonać pełnej aktualizacji wpisów.

W takiej sprawie potrzebne są zwykle:

• aktualny wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• dokumenty ze starostwa dotyczące podziału działek,
• decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, jeżeli była wymagana,
• kopia wniosku złożonego do księgi wieczystej, którego dotyczy wzmianka.

Dopiero po sprawdzeniu tych dokumentów można ocenić, co faktycznie ma być zabezpieczeniem pożyczki: jedna większa działka, kilka nowych działek, część nieruchomości albo cały pakiet gruntów.

Zmiana przeznaczenia działki w planie zagospodarowania

Innym częstym przypadkiem jest zmiana przeznaczenia gruntu wynikająca z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zdarza się, że działka, która wcześniej była traktowana jako rolna, po zmianie planu zostaje przeznaczona na przykład pod usługi, zabudowę mieszkaniową albo nieuciążliwy przemysł.

Taka zmiana może mieć bardzo duży wpływ na ocenę wartości nieruchomości, ponieważ działka usługowa lub inwestycyjna może być analizowana inaczej niż zwykły grunt rolny.

Przykładowe sytuacje z analizy Działu I KW

Najczęstsze problemy w Dziale I księgi wieczystej

Dział I-O powinien pokazywać aktualne oznaczenie nieruchomości, ale w praktyce bardzo często pojawiają się rozbieżności między tym, co widnieje w KW, a tym, co klient faktycznie posiada lub użytkuje.

Najczęstsze problemy to:

• inna powierzchnia nieruchomości niż podaje klient,
• kilka działek ujawnionych w jednej księdze wieczystej,
• brak prawnego dostępu do drogi publicznej,
• niejasne oznaczenie gruntu lub sposób korzystania z nieruchomości,
• lokal bez samodzielnej księgi wieczystej,
• brak ujawnienia części przynależnych, takich jak piwnica, garaż lub komórka,
• rozbieżności między księgą wieczystą a dokumentami geodezyjnymi.

Dokumenty dotyczące oznaczenia działek, powierzchni, sposobu korzystania z gruntu, podziałów geodezyjnych czy dostępu do drogi znajdują się najczęściej w starostwie powiatowym, urzędzie miasta lub urzędzie gminy.

Do wyjaśnienia rozbieżności mogą być potrzebne między innymi:

• aktualny wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości,
• dokumenty dotyczące dostępu do drogi publicznej,
• zaświadczenia ze spółdzielni lub wspólnoty w przypadku lokali mieszkalnych.

Dlaczego Dział I jest ważny przy pożyczce pod zastaw nieruchomości?

Dział I księgi wieczystej pozwala określić, co dokładnie jest zabezpieczeniem pożyczki.

Ma znaczenie dla:

• wyceny nieruchomości,
• ustalenia powierzchni i rodzaju zabezpieczenia,
• oceny płynności nieruchomości,
• analizy LTV,
• sprawdzenia dostępu do drogi,
• ustalenia, czy można bezpiecznie ustanowić hipotekę.

Dlatego przed analizą pożyczki warto przygotować nie tylko numer księgi wieczystej, ale również dokumenty geodezyjne i urzędowe, zwłaszcza przy działkach, gruntach rolnych, nieruchomościach po podziale oraz lokalach bez samodzielnej księgi wieczystej.

Jeżeli chcesz sprawdzić możliwość finansowania, zobacz: pożyczka pod hipotekę bez BIK .