Wzmianka w księdze wieczystej a pożyczka pod zastaw nieruchomości
Wzmianka w księdze wieczystej bardzo często stresuje właścicieli nieruchomości. Klient widzi ją w KW i nie wie, czy oznacza problem, blokadę pożyczki, zmianę właściciela, nową hipotekę czy tylko oczekujący wniosek w sądzie.
W praktyce sama wzmianka nie zawsze oznacza problem. Najważniejsze jest jednak jedno: każda wzmianka musi zostać wyjaśniona przed ustanowieniem nowej hipoteki lub udzieleniem pożyczki pod zastaw nieruchomości.
Czym jest wzmianka w księdze wieczystej?
Wzmianka w księdze wieczystej oznacza, że do sądu wieczystoksięgowego został złożony nowy wniosek dotyczący nieruchomości, ale sąd nie zdążył go jeszcze rozpoznać.
Innymi słowy: w księdze pojawia się informacja, że „coś jest w toku”, ale pełny wpis nie został jeszcze dokonany.
Wzmianka może dotyczyć każdego działu księgi wieczystej:
- Działu I-O lub I-Sp – oznaczenia nieruchomości, działek, powierzchni lub praw związanych z własnością,
- Działu II – właściciela lub współwłaścicieli nieruchomości,
- Działu III – roszczeń, ograniczeń, służebności, egzekucji lub ostrzeżeń,
- Działu IV – hipotek, wykreśleń hipotek, zmiany wierzyciela albo wpisu nowego zabezpieczenia.
wzmianka nie zawsze oznacza, że z nieruchomością jest problem. Oznacza jednak, że przed decyzją o pożyczce trzeba ustalić, czego dokładnie dotyczy złożony wniosek.
Dlaczego wzmianka jest ważna przy pożyczce pod zastaw nieruchomości?
Przy pożyczce hipotecznej pożyczkodawca musi wiedzieć, co dokładnie ma być zabezpieczeniem, kto jest właścicielem nieruchomości, czy są ograniczenia w Dziale III oraz jakie hipoteki widnieją w Dziale IV.
Jeżeli w księdze wieczystej widnieje wzmianka, sytuacja nie jest jeszcze w pełni jasna. Po rozpoznaniu wniosku przez sąd może zmienić się:
- oznaczenie nieruchomości,
- właściciel lub współwłaściciel,
- zakres praw do nieruchomości,
- roszczenie lub ograniczenie w Dziale III,
- hipoteka albo kolejność zabezpieczeń w Dziale IV.
dopóki nie wiadomo, czego dotyczy wzmianka, część funduszy i pożyczkodawców może wstrzymać decyzję o finansowaniu lub poprosić o dodatkowe dokumenty z sądu.
Dlatego przy analizie pożyczki pod zastaw nieruchomości nie wystarczy sam numer księgi wieczystej. Trzeba również sprawdzić, czy w KW są wzmianki i czego dotyczą.
Wzmianka w Dziale I-O lub I-Sp księgi wieczystej
Wzmianka w Dziale I księgi wieczystej dotyczy najczęściej oznaczenia nieruchomości, powierzchni, numerów działek, podziałów geodezyjnych albo praw związanych z własnością.
Może pojawić się między innymi przy:
- podziale gruntu na mniejsze działki,
- wydzieleniu drogi z części działek,
- aktualizacji powierzchni nieruchomości,
- zmianie numerów działek,
- ujawnieniu prawa do drogi lub innego prawa związanego z własnością.
przy wzmiance w Dziale I trzeba ustalić, co dokładnie ma być zabezpieczeniem pożyczki: pierwotna działka, działka po podziale, kilka nowych działek albo nieruchomość pomniejszona o wydzieloną drogę.
Przykład – wzmianka po wydzieleniu drogi przez gminę
W jednej ze spraw w Dziale I księgi wieczystej pojawiła się wzmianka dotycząca podziału nieruchomości gruntowej. Gmina wydzielała drogę z działek położonych przy danym terenie.
W takiej sytuacji nie wystarczy samo sprawdzenie starego numeru KW. Trzeba ustalić, jaka część działki została przeznaczona pod drogę, jakie są nowe numery działek i jaka powierzchnia pozostaje przy właścicielu.
Do analizy potrzebne mogą być:
- aktualny wypis z rejestru gruntów,
- wyrys z mapy ewidencyjnej,
- dokumenty ze starostwa lub urzędu gminy,
- decyzja dotycząca podziału nieruchomości,
- kopia wniosku złożonego do księgi wieczystej.
Więcej o Dziale I księgi wieczystej opisujemy tutaj: Dział I księgi wieczystej a pożyczka pod zastaw nieruchomości .
Wzmianka w Dziale II księgi wieczystej
Wzmianka w Dziale II najczęściej dotyczy właściciela nieruchomości. Może pojawić się po sprzedaży, darowiźnie, spadku, zniesieniu współwłasności, podziale majątku albo wpisie nowego właściciela.
To bardzo ważna wzmianka przy pożyczce pod zastaw nieruchomości, ponieważ pożyczkodawca musi wiedzieć, kto faktycznie może ustanowić hipotekę.
jeżeli w Dziale II widnieje wzmianka, trzeba ustalić, czy dotyczy ona zmiany właściciela, dopisania współwłaściciela, zniesienia współwłasności albo innej zmiany w prawie własności.
Przykład – wzmianka po zniesieniu współwłasności rodzeństwa
Rodzeństwo odziedziczyło po dziadkach kilka nieruchomości. Początkowo nieruchomości były objęte współwłasnością. Po czasie członkowie rodziny ustalili między sobą, kto przejmuje konkretne nieruchomości i kto kogo spłaca.
Po podpisaniu dokumentów dotyczących zniesienia współwłasności do księgi wieczystej został złożony wniosek o wpis nowego właściciela. W Dziale II pojawiła się wzmianka, ale sąd nie zdążył jeszcze ujawnić nowego stanu.
Przy analizie pożyczki konieczne było sprawdzenie dokumentów będących podstawą wpisu, ponieważ sama księga nadal nie pokazywała jeszcze ostatecznie uporządkowanej własności.
W takiej sytuacji potrzebne mogą być:
- umowa zniesienia współwłasności,
- akt notarialny,
- postanowienie sądu, jeżeli sprawa była prowadzona sądownie,
- kopia wniosku złożonego do KW,
- dokumenty potwierdzające, kto ma zostać nowym właścicielem.
Więcej o Dziale II KW znajdziesz tutaj: Dział II księgi wieczystej a pożyczka pod zastaw nieruchomości .
Wzmianka w Dziale III księgi wieczystej
Wzmianka w Dziale III może być szczególnie istotna, ponieważ ten dział dotyczy ograniczeń, roszczeń, praw osób trzecich, służebności, egzekucji oraz ostrzeżeń.
W praktyce wzmianka w Dziale III może dotyczyć między innymi:
- roszczenia o przeniesienie własności,
- roszczenia wynikającego z przedwstępnej umowy sprzedaży,
- służebności osobistej mieszkania,
- dożywocia,
- egzekucji komorniczej,
- zakazu zbywania nieruchomości,
- ostrzeżenia o sporze.
wzmianka w Dziale III może oznaczać, że pojawi się prawo osoby trzeciej, które ograniczy możliwość sprzedaży, obciążenia albo bezpiecznego finansowania nieruchomości.
Przykład – wzmianka o roszczeniu sprzedaży nieruchomości
W jednej ze spraw w Dziale III pojawiła się wzmianka dotycząca roszczenia sprzedaży nieruchomości, wynikającego z wcześniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży.
Taka sytuacja oznacza, że inna osoba może mieć zabezpieczone roszczenie o zawarcie umowy właściwej i przeniesienie własności nieruchomości.
Z punktu widzenia pożyczki hipotecznej jest to poważna informacja, ponieważ pożyczkodawca musi wiedzieć, czy nieruchomość nie jest już objęta zobowiązaniem do sprzedaży na rzecz innej osoby.
przy wzmiance dotyczącej roszczenia sprzedaży nieruchomości pożyczka pod zastaw może być niemożliwa do czasu wyjaśnienia dokumentów i ustalenia, czy nieruchomość nadal może być bezpiecznym zabezpieczeniem.
Więcej o Dziale III księgi wieczystej opisujemy tutaj: Dział III księgi wieczystej a pożyczka pod zastaw nieruchomości .
Wzmianka w Dziale IV księgi wieczystej
Wzmianka w Dziale IV dotyczy najczęściej hipoteki. Może oznaczać, że do sądu został złożony wniosek o wpis nowej hipoteki, wykreślenie starej hipoteki, zmianę wierzyciela albo wpis hipoteki przymusowej.
Przy pożyczce pod zastaw nieruchomości jest to bardzo ważne, bo Dział IV pokazuje zabezpieczenia finansowe na nieruchomości.
Wzmianka w Dziale IV może dotyczyć:
- wpisu nowej hipoteki,
- wykreślenia starej hipoteki,
- zmiany wierzyciela hipotecznego,
- przeniesienia hipoteki,
- wpisu hipoteki przymusowej,
- ustanowienia hipoteki z pożyczki pozabankowej.
Przykład – wzmianka o ustanowieniu hipoteki z pożyczki pozabankowej
Klient chciał zrefinansować wcześniejszą pożyczkę hipoteczną. W Dziale IV księgi wieczystej widniała wzmianka o ustanowieniu hipoteki z pożyczki pozabankowej, ale sąd nie dokonał jeszcze pełnego wpisu hipoteki.
Taka sytuacja wymaga dokładnej analizy, ponieważ nie wystarczy zobaczyć, że „pełnego wpisu jeszcze nie ma”. Trzeba ustalić, czego dotyczy wniosek, jaka hipoteka ma zostać wpisana, na jaką kwotę i na rzecz którego wierzyciela.
Do analizy potrzebne mogą być:
- kopia wniosku złożonego do sądu wieczystoksięgowego,
- umowa poprzedniej pożyczki,
- oświadczenie o ustanowieniu hipoteki,
- aktualne saldo zadłużenia do spłaty,
- warunki wcześniejszego zabezpieczenia.
przy refinansowaniu pożyczki hipotecznej wzmianka w Dziale IV musi zostać wyjaśniona, ponieważ nowy pożyczkodawca musi wiedzieć, jakie zabezpieczenie będzie miało pierwszeństwo i jakie zobowiązanie faktycznie obciąża nieruchomość.
Więcej o Dziale IV KW znajdziesz tutaj: Dział IV księgi wieczystej a pożyczka pod zastaw nieruchomości .
Czy pożyczka jest możliwa, jeśli w KW widnieje wzmianka?
Czasami tak, ale zależy to od tego, czego dotyczy wzmianka.
Inaczej analizuje się wzmiankę o wykreśleniu starej hipoteki, inaczej wzmiankę o zmianie właściciela, a jeszcze inaczej wzmiankę o roszczeniu sprzedaży nieruchomości lub egzekucji.
| Rodzaj wzmianki | Wpływ na pożyczkę |
|---|---|
| Wzmianka o wykreśleniu starej hipoteki | Często możliwa do zaakceptowania po sprawdzeniu dokumentu od wierzyciela. |
| Wzmianka o zmianie właściciela po darowiźnie lub spadku | Możliwa do analizy po sprawdzeniu aktu notarialnego, postanowienia sądu lub aktu poświadczenia dziedziczenia. |
| Wzmianka po podziale działki | Wymaga dokumentów geodezyjnych, wypisu, wyrysu i ustalenia, które działki są zabezpieczeniem. |
| Wzmianka o wpisie nowej hipoteki | Wymaga sprawdzenia kwoty, wierzyciela i kolejności zabezpieczeń. |
| Wzmianka o roszczeniu sprzedaży nieruchomości | Bardzo problematyczna. Może blokować finansowanie do czasu wyjaśnienia dokumentów. |
| Wzmianka o egzekucji lub zakazie zbywania | Najczęściej bardzo trudna lub niemożliwa do zaakceptowania przy nowej pożyczce. |
nie ocenia się samego słowa „wzmianka”, tylko treść wniosku, którego ta wzmianka dotyczy.
Jak wyjaśnić wzmiankę w księdze wieczystej?
Aby wyjaśnić wzmiankę, trzeba ustalić, jaki wniosek został złożony do sądu i jakie dokumenty stanowią podstawę tego wniosku.
W praktyce najczęściej należy:
- sprawdzić, w którym dziale KW pojawiła się wzmianka,
- ustalić numer wzmianki lub numer wniosku,
- pobrać kopię wniosku z sądu wieczystoksięgowego,
- sprawdzić dokumenty załączone do wniosku,
- ustalić, czy wniosek zmienia własność, oznaczenie nieruchomości, roszczenia lub hipotekę,
- dopiero potem ocenić możliwość ustanowienia nowej hipoteki.
jeżeli klient nie wie, czego dotyczy wzmianka, pożyczkodawca również nie może bezpiecznie ocenić nieruchomości. Dlatego często konieczne jest pobranie dokumentów z sądu lub urzędu.
Przy bezpiecznej pożyczce hipotecznej bardzo ważne są dokumenty, kolejność wpisów oraz treść umowy. Więcej o tym opisujemy tutaj: umowa pożyczki pod zastaw nieruchomości .
Przykładowe sytuacje klientów
Wzmianka po podziale gruntu
Klient posiadał grunt, z którego gmina wydzielała drogę. W KW pojawiła się wzmianka, ale dane w księdze nie były jeszcze zaktualizowane.
Do analizy potrzebne były dokumenty geodezyjne, wypis, wyrys oraz dokumenty z urzędu pokazujące, jaka część nieruchomości pozostaje przy właścicielu.
Wzmianka po zniesieniu współwłasności
Rodzeństwo odziedziczyło kilka nieruchomości po dziadkach, a następnie dokonało zniesienia współwłasności.
W Dziale II pojawiła się wzmianka o wpisie nowego właściciela. Przed analizą pożyczki trzeba było sprawdzić dokumenty będące podstawą wniosku.
Wzmianka w Dziale IV po wcześniejszej pożyczce
Klient chciał zrefinansować pożyczkę pozabankową, ale w Dziale IV widniała jedynie wzmianka o ustanowieniu hipoteki.
Konieczne było ustalenie kwoty zabezpieczenia, wierzyciela, salda zadłużenia i tego, jakie miejsce hipoteczne może zająć nowy pożyczkodawca.
FAQ – wzmianka w księdze wieczystej a pożyczka pod zastaw
Co oznacza wzmianka w księdze wieczystej?
Wzmianka oznacza, że do sądu wieczystoksięgowego został złożony wniosek dotyczący nieruchomości, ale sąd jeszcze go nie rozpoznał.
Czy wzmianka blokuje pożyczkę?
Nie zawsze. Wszystko zależy od tego, czego dotyczy wzmianka. Każdą wzmiankę trzeba jednak wyjaśnić przed ustanowieniem nowej hipoteki.
Jak sprawdzić, czego dotyczy wzmianka?
Najczęściej trzeba pobrać kopię wniosku z sądu wieczystoksięgowego oraz sprawdzić dokumenty załączone do tego wniosku.
Czy można dostać pożyczkę, jeśli jest wzmianka o zmianie właściciela?
Czasami tak, jeżeli istnieją dokumenty potwierdzające nabycie nieruchomości, na przykład akt notarialny, postanowienie sądu lub akt poświadczenia dziedziczenia.
Czy wzmianka o wykreśleniu hipoteki przeszkadza?
Zwykle jest łatwiejsza do wyjaśnienia niż wzmianka o nowym obciążeniu, ale trzeba sprawdzić dokument wierzyciela oraz wniosek o wykreślenie hipoteki.
Czy wzmianka o egzekucji blokuje finansowanie?
Bardzo często tak. Wzmianka związana z egzekucją lub zakazem zbywania nieruchomości jest dla pożyczkodawcy bardzo poważnym ryzykiem.
Ile trwa rozpoznanie wzmianki przez sąd?
To zależy od sądu i rodzaju sprawy. W niektórych sądach trwa to krótko, w innych kilka miesięcy. Dlatego przy pożyczce ważne jest ustalenie, czego dotyczy wniosek, a nie samo czekanie na wpis.
Czy notariusz może złożyć wniosek do KW przy pożyczce?
Tak, przy wielu czynnościach notarialnych notariusz składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego, na przykład o wpis hipoteki lub zmianę właściciela.
Czy każda wzmianka jest zła?
Nie. Wzmianka może dotyczyć pozytywnej zmiany, na przykład wykreślenia starej hipoteki. Problemem jest brak wiedzy, czego dokładnie dotyczy.
Czy przy wzmiance trzeba pobrać kopię wniosku z sądu?
Bardzo często tak. Kopia wniosku pozwala sprawdzić, kto złożył wniosek, czego dotyczy i jaki może mieć wpływ na zabezpieczenie pożyczki.
Nie wiesz, czy nieruchomość firmy może być zabezpieczeniem pożyczki?
Przy restrukturyzacji firmy sama potrzeba finansowania nie wystarczy. Trzeba sprawdzić księgę wieczystą, właściciela nieruchomości, hipoteki, wpisy, wzmianki, wartość zabezpieczenia oraz realny poziom LTV.
Jeżeli firma ma zadłużenie, zaległości w ZUS lub US, wpisy w KW albo istniejącą hipotekę, warto najpierw ustalić, czy nieruchomość może być bezpiecznym zabezpieczeniem pożyczki.
Diagnostyka nie jest automatyczną decyzją pożyczkową. To praktyczna checklista, która pomaga sprawdzić, czy sprawa wygląda standardowo, wymaga dodatkowych dokumentów, czy może być trudniejsza do finansowania.
Masz wzmiankę w księdze wieczystej?
Prześlij numer KW i informację, w którym dziale pojawiła się wzmianka. Sprawdzimy, czy wymaga dodatkowych dokumentów i czy nieruchomość może być zabezpieczeniem pożyczki.